1  概述    1.1  定义
    个人住房按揭贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买房地产开发商建造的个人住房和商业用房的商业性贷款，是借款人、房地产开发商和贷款人三方进行的贷款行为。
房地产开发商指与贷款人签订《商品房销售贷款合作协议书》，明确双方权利与义务，并在贷款人处开立存款账户的房地产开发商。
    1.2  对象
    个人住房按揭贷款的对象为年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。
    1.3  种类
    个人住房按揭贷款分为期房按揭贷款和现房按揭贷款两种，其中：期房按揭贷款的住房是指住宅主体结构已封顶并基本达到入住条件的；现房按揭贷款的住房是指住宅已竣工验收并取得验收合格证的。
    个人商业用房贷款必须是现房。
    1.4  条件
     申请个人住房按揭贷款的借款人应同时具备以下条件：
    1.具有当地常住户口或有效居留身份；
    2.具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
    3.已经签署购买住房的合同或协议；
    4.所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；
    5.以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数并确定贷款首付款比例，具体为：
   （1）购买首套住房的，贷款首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于60%。
   （2）严禁向购买第三套（含）以上住房的借款申请人发放贷款。
   （3）购买商业用房的，贷款首付款比例不得低于50%（购买每平方米价格在3万元以上的商业用房，首付款比例不得低于55%）。
   （4）国家另有规定的按规定执行。
    6.贷款人规定的其他条件。
    1.5  金额
    1.个人住房按揭贷款应以实际交易价格为基准数额。
    2.发放个人住房按揭贷款额度最高不超过基准数额的70%（含）；发放个人商业用房按揭贷款额度最高不超过基准数额的50%（含）。
    3.国家另有规定的按规定执行。
    1.6  期限
    个人住房按揭贷款应根据借款人还款能力合理确定贷款期限，其中：
    个人住房按揭贷款年限最长不超过30年，并且个人住房按揭贷款年限加上借款人年龄男不超过60岁，女不超过55岁；
    个人商业用房按揭贷款期限最长不得超过10年。
    1.7  利率
    个人住房按揭贷款利率按照国家规定的浮动利率政策执行。
    2  操作程序
    个人住房按揭贷款操作流程与信贷业务基本操作流程基本相同，但比一般的贷款程序多一个合作立项阶段，其业务流程如下所示：
    合作立项→贷款受理→贷前调查→贷款审核→贷款审批→贷款发放→贷后管理
    2.1  合作立项
   个人住房按揭贷款立项首先由房产开发商对所开发的楼盘进行立项申请，经贷款人进行资格审查合格后，与房地产开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》，才能受理在房产开发商处购买住房的借款人贷款申请。
    2.1.1个人住房按揭贷款项目申请，房地产开发商应具备以下条件：
    1.具有独立的法人资格；
    2.具有政府主管部门核发的房地产开发企业资质； 
    3.项目已取得“五证一文”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》、《商品房屋销（预）售许可证》与政府立项批文；
    4.企业资信状况较好，房屋销售前、后服务良好；
    5.贷款人规定的其他条件。
    2.1.2房地产开发商申请个人住房按揭贷款项目，在符合上述条件下，应提交“个人住房按揭贷款项目合作申请”，并提交下列资料：
    1.经过工商行政管理机关年检通过的法人营业执照、法定代表人或授权代理人证明书；
    2.经会计师事务所验审的前三年和最近一期财务会计报表；
    3.注册验资报告、有效税务登记证；
    4.年检审计报告；
    5.组织机构代码证；
    6.贷款证(卡)；
    7.公司章程； 
    8.经过年审的房地产企业开发资质等级证书；
    9.企业法定代表人及高管人员简历；
    10.董事会或项目合作方同意就该项目向贷款人申请个人住房贷款及配套服务，为借款人承担阶段性偿还贷款本息连带担保责任的承诺；
    11.现房按揭贷款项目须提供每户平面图及售价表；
    12.《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》、《商品房屋预（销）售许可证》与政府立项批文；
    13.现房按揭贷款项目须提供项目竣工验收合格证；
    14.贷款人认为需提供的其他文件。
    2.1.3  贷款人在收到房地产开发商送达的有关资料后，至少应由两名客户经理联合进行核实调查，根据对房地产开发商资信、项目情况的实地考察结果，符合条件的，形成完整、详实的可行性调查报告，将项目资料归集完整，报送信贷审批委员会。调查报告主要包括以下内容：
    1.房地产开发商基本情况：包括企业组织形式、产权结构、注册资金、经营范围、行业经历、领导人素质、开发资质等级、企业信用等级、在贷款人处开户及存贷款情况等。
    2.房地产开发商财务状况评价：包括对企业前三年及近期财务状况的分析和现金流量分析；评价其营运能力、盈利能力、偿债能力；对资产负债率、流动比率、速动比率等指标进行分析说明。
    3.近年来项目开发情况，包括已开发面积、房屋销售进度等情况。
    4.贷款项目基本情况：包括项目的“五证一文”是否真实、完整、有效，相关内容是否前后一致；项目投资构成与各项费用支出明细是否与工程预算报告相一致。
    5.市场评价及项目效益预测：与同类区位或相近区位项目比较分析。从户型结构、价格定位、地理位置、周边环境、交通条件、物业管理等方面分析判断项目优劣；预测项目的利润情况，对贷款人产生的效益，如存款、代收代付、中间业务的代理等。
    6.土地使用权及在建工程抵押情况，是否已为其他金融机构的贷款提供担保等。
    7.风险评价：对房地产开发商立项项目的主要风险做详实的分析、阐述，并提出有针对性、可操作性的预防和控制风险措施。
    8.对拟投入的个人住房按揭贷款最高限额、最高成数的审查意见及其他有必要说明的情况。
    2.1.4经批准同意建立个人住房按揭贷款合作关系的，贷款人与房地产开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》，并落实下列内容：
   1.要求房地产开发商在贷款人处开立售房款专户；
   2.明确有关代收费和资金结算条件；
   3.房地产开发商承诺为每一个借款人提供阶段性担保；
   4.房地产开发商同意在一定期限内从售房款总额中留存不低于贷款额10%的资金作为还款保证金，并在贷款人处建立保证金账户，保证金账户款项的转入及支取均由专人审批，实行专户管理；
   5.根据期房的特点，办理期房登记备案手续，对房地产开发商的结算账户所用款和贷款楼盘施工进度进行适时监控。
    2.2  贷款受理
    符合个人住房按揭贷款条件的借款人申请个人住房按揭贷款时，应填写《借款申请书》，并向贷款人提交下列资料：
   1.有效的身份证件：具体包括：居民身份证、户口簿或其他有效居留证件；
   2.借款申请人的经济收入或偿债能力证明，包括家庭收入证明、纳税证明、银行对账单等的原件及复印件；
   3.已婚借款人提供夫妻关系证明（结婚证或户口簿复印件），出具其配偶经济收入或偿债能力证明；
   4.有共同借款人的，要求提供借款人各方订立的共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方的还款责任；
   5.符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件；
   6.不低于总购房款规定比例的首期付款全额发票或收据；
    2.3贷前调查
    贷款人在收到个人住房按揭贷款申请后，至少应由两名客户经理联合对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款的可行性采取现场调查、询问等方式进行全面的审查、评估。
    1.对借款人提交的申请材料进行审查。
    （1）身份证件的审查。身份证是否真实有效，是否经有权部门签发，是否在有效期内，与户口簿上的有关要素是否一致，与借款人的情况是否相符。
    （2）借款人偿债能力证明材料的审查。主要对借款申请人偿债能力和信用记录等情况进行审查。重点审查借款人家庭收支比例是否控制在合理的范围内。
    （3）购买房屋的协议书或合同书的审查。合同是否真实、有效、合法，标的物是否真实合法，双方的责任、权利是否完整、有效，双方签章是否齐全、有效，购房人与借款申请人名称是否一致，是否在产权部门备案，实地调查所购商业用房的地址、面积、售价、交房日期是否明确合理。
    （4）自筹资金的审查。借款人用于购买房屋自筹资金的有关证明，借款人已交房款收据原件、已交房款银行进账单或现金交款单复印件。
    2.对借款申请人购房行为的真实性进行调查
    贷款调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。对出现以下情况的，应重点调查：
    （1）多个借款申请人具有某一共性。例如，借款申请人为项目开发商、建筑施工单位、建材供应商、销售代理商的职工、亲属，或者收入证明由同一单位开出，或者来自于异地同一地区等；
    （2）向借款申请人工作单位调查其情况时，所提供工作单位不存在或者查无此人；
    （3）申请贷款所购买房屋的价格与该地区同类楼盘价格相比异常；
    （4）借款申请人对所购买房屋情况不了解；
    （5）借款申请人收入明显与实际情况不符；
    （6）再交易住房的交易双方有亲属关系。
    3.客户经理对借款申请人调查后，符合条件的形成调查报告，提出初步意见，报有权审查人审核。
    2.4审查、审批
    2.4.1审查
     贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性和真实性审查，对贷款调查人提交的面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审查人对贷款调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，可要求调查人进行核实或重新调查。
     贷款审查人应在1个工作日之内完成贷款的审核工作，并填写审核意见书或审查报告，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
     2.4.2审批
    贷款审批人依据个人住房按揭贷款相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策，从九台农商银行利益出发审查每笔个人住房贷款业务的合规性、可行性及经济性，分析该笔业务预计给九台农商银行带来的收益和风险。有权审批人应重点审核下列内容：
    1.贷款金额、成数、期限是否符合规定；
    2.借款人资格和条件是否具备；
    3.借款人和房产经销商提供的材料是否正确、完整、合规； 
    4.客户经理对借款人资信状况的评价分析是否准确合理；
    5.贷款风险分析是否客观合理；
    6.其他需要审查的事项。
     2.5贷款发放
     根据贷款最终审批意见，与借款人协商贷款条件，经借贷双方同意后，订立《借款合同》、《委托转账付款授权书》，办理抵押登记和公证等相关手续。
    1.借款人（含主申请人、共同申请人）、贷款人和房地产开发商订立《借款合同》； 
     2.贷款人应协助借款人办妥公证、抵押登记等手续，明确抵押权的第一受益人为贷款人。房地产开发商协助贷款人办理法人商业用房按揭贷款的抵押登记手续，办妥后将《房屋他项权利证》交贷款人收押。如果借款人尚未取得《房屋所有权证》，贷款人和借款人可持依法生效的《房屋买卖合同》，到登记部门办理预告登记手续，并在自能够办理正式登记之日起三个月内申请正式登记；
     3.办理贷款所发生的抵押登记费、合同公证费等各项费用由借款人负担；
     4.由房产开发商作保证人的，全部贷款手续核实无误后，贷款人应在贷款手续办理之前，通知房地产开发商存入贷款人规定数额的保证金；
     5.贷款发放凭证，由借款人签字盖章，经有权审批人签批后，交由会计人员按照有关约定条款，将款项直接转入房地产开发商专户。
    2.6 贷后管理
    个人住房按揭贷款贷后管理是指自个人住房贷款发放后到合同终止期间对贷款有关事宜的管理，包括贷款本息回收、合同内容变更、贷后检查、不良贷款管理与处置、抵押物管理、贷款信息管理、贷款档案管理等。
    2.6.1  贷款本息回收
    1.还款方式的确定
    个人住房按揭贷款还款方式和结息方式由借贷双方按照商业原则协商确定。可选择“等额本息还款法”、“等额本金还款法”两种方式。
    贷款期限在一年（含）以内的，采用“利随本清”方式。
    借款人可根据需要选择还款方式，但只能选择一种还款方式。合同签订后，未经贷款人同意不得随意更改。
    2.提前还款的处理
     借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前15个工作日向贷款人提交部分或全部提前还款的书面申请书，经贷款人同意，可以提前还款。其中：贷款期限在1年（含）以内的，借款人提前还款，应一次性结清全部贷款，并按原合同利率、实际使用期限结清利息；贷款期限在1年以上的，借款人可提前部分归还贷款本金或提前结清全部贷款本息，提前归还的部分以后不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。同时，贷款人可依据借贷双方合同约定向借款人收取提前还款违约金。
    3.贷款展期与延期处理
    借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，采取一次性归还贷款本金的贷款可以申请贷款展期，分期归还贷款本金的贷款可以申请贷款延期。借款人应提前30个工作日向贷款人申请贷款展期或延期。贷款期限在一年（含）以内的，可展期一次，期限不能超过原贷款期限。期限在一年以上的，申请延期前必须将前期所欠贷款本金及利息归还后，方可重新约定还款期限，签定延期协议，原借款期限与延期期限之和最长不得超过30年。个人商业用房贷款原借款期限与延期期限之和最长不得超过10年。
     2.6.2贷后检查
    检查的主要内容
    1.借款人依合同约定归还贷款本息情况；
    2.借款人有无骗取贷款行为；
    3.影响借款人还款能力的因素变化情况；
    4.担保品保管及其价值变化情况；
    5.有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；
    6.信贷资产风险变化情况及趋势；
    7.其他相关信息。
    贷后检查方式及时限
    1.对正常、关注类贷款可采取抽查的方式不定期进行；
    2.对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每月至少进行一次；
    3.对于突发性、严重性问题应随时检查。
    贷后检查程序
    1.可通过电话提示、现场检查走访、人民银行征信系统查询等途径获取信息，对各种信息进行综合分析，了解借款人违约的主要原因；
    2.根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态；
    3.对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，上报有权部门批准；
    4.检查后要撰写贷后检查报告并存档备查；
    5.贷款人每季度要撰写贷后总体检查情况报告，存档备查。
    违约贷款的催收与处理
    1.借款人首期未按合同约定时间归还贷款本息时，客户经理应在5个工作日内对借款人进行电话提示。
    2.借款人连续2期未按期归还贷款本息时，客户经理要向借款人发出催收通知书。
    3.借款人连续3期未按期归还贷款本息时，客户经理要及时报告，并约见借款人或上门催收，督促借款人落实可行的还款计划，同时要求房地产开发商协助催收。
    4.对拒不履行还款计划的借款人，必须按法律程序收取抵（质）押物或相应资产，并按规定程序依法拍卖、处置；对有阶段性担保的贷款，在债务人不履行债务时，要依法追索担保人的责任，收回贷款。
    5.违约贷款的其他处理方式：
   （1）依法纠正借款人的违约行为；
   （2）对逾期贷款计收罚息；
   （3）从保证金专户中扣收借款人贷款本息。
    对房地产开发商的回访与检查
    1.定期对房地产开发商和项目进行现场回访与检查，内容包括房地产开发商资信变化情况、项目销售情况、房屋权属证书办理情况等，并形成书面回访与检查报告。
    2.贷款人应根据房地产开发商的资信和合作记录确定定期回访与检查的频率，对资信评级较高、合作记录较好的合作机构，可半年回访一次。对资信评级一般且合作中发现不良记录的，要加大回访频率，至少每季度一次。
    3.对回访过程中，发现房地产开发商及项目出现以下情况的，限期要求其纠正，对不予纠正的，中止或终止合作协议，暂停或停止发放个人住房按揭贷款。
    （1）不及时办理房屋权属证书，不配合办理房屋抵押登记；
    （2）拒绝履行合作协议中约定的连带保证责任；
    （3）经营状况恶化，丧失担保能力或者担保能力严重下降；
    （4）卷入或即将卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序；
    （5）假借借款人名义套取个人住房按揭贷款；
    （6）将用作个人住房按揭贷款抵押的房屋重复出售、抵押。
    抵押物管理
    1.抵押期间，客户经理应定期检查抵押物的存续状况以及占有、使用、转让、出租及其他处分行为。如发现抵押物价值非正常减少，应及时查明原因，采取有效措施。
    （1）如抵押人的行为将造成抵押物价值的减少，应要求抵押人立即停止其行为；
    （2）如抵押人的行为已经造成抵押物价值的减少，应要求抵押人恢复抵押物的价值。如抵押人无法完全恢复，应要求抵押人提供与减少的价值相当的担保，包括另行提供抵押、质押或保证。
    2.抵押人在抵押期间转让或处分抵押物的，必须提出书面申请，并经贷款人原审批部门批准后方可办理。
    （1）经贷款人同意，抵押人可以全部转让并以不低于贷款人认可的最低转让价款转让抵押物，抵押人转让抵押物所得的价款应当优先用于向贷款人提前清偿所担保的债权；
    （2）抵押期间，抵押物因出险所得赔偿金（包括保险金和损害赔偿金）应存入贷款人指定的账户，并按抵押合同中约定的处理方法进行相应处理。对于抵押物出险后所得赔偿数额不足以清偿部分，贷款人可以要求借款人提供新的担保。
    保证金的管理
    1.由于用于归还贷款等原因而提前释放保证金导致保证金不足的，必须要求房地产开发商在规定期限内补足；
    2.办理了期房预告登记手续的期房已竣工验收，但未办理产权及现房登记手续的，不得释放保证金。
    业务档案管理
    贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案保管情况进行检查，防止贷款档案损坏、丢失，特别要检查借款合同、担保合同等重要法律文件的完整性。