1  概述

    1.1  定 义

    个人房屋抵押贷款，是指九台农商行各分支机构用信贷资金向借款人发放的以贷款行所在地的个人房屋提供抵押担保的贷款。
    个人房屋是指由房屋、土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件或房产已确权，可在房屋交易二级市场流通，房屋所有权人具有完全处置权利的个人住房（含别墅）、个人商业用房。
    1.2  对 象
    个人房屋抵押贷款的对象是年龄在18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。
    1.3  条 件
    借款人申请个人房屋抵押贷款必须同时具备下列条件：
    1.具有合法有效身份证件，有贷款人所在地常住户口或有效居住证明；
    2.有稳定、合法的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；
    3.信誉良好，无违法违纪行为，无不良记录；不良记录是指根据中国人民银行个人信用信息基础数据库（即人民银行征信系统）、信贷征信主管部门批准建立的其他个人信用数据库查询的确因借款人恶意原因造成的下列银行贷款信息记录：
    （1）分期还款拖欠贷款本金或利息连续3期（含）或累计6期（含）以上的；
    （2）到期一次还款拖欠贷款本金或利息时间在90天（含）以上的。如经调查，客户却因非恶意原因造成欠款的，可由信贷经营部门视具体情况进行调整并在调查报告中加以说明；
    4.抵押房产的产权明晰，可进入房屋市场流通，房龄原则上不超过20年，且不在拆迁、经鉴定不得使用的危房范围内，不存在权益纠纷；
    5.借款人能提供经我行认可的有效担保；
    6.贷款行规定的其他条件。
    1.4  金 额
    贷款最高额度为抵押物评估价值的60%，具体额度应根据借款人的还款能力和信用记录确定。
    1.5  期 限
    个人房屋抵押贷款以一年期短期贷款为主，最长不超过3年；无论以商业用房抵押还是以住房抵押，其抵押期限均不能超过抵押房屋剩余使用年限。
    1.6  贷款担保
    借款人以自有或他人房屋抵押，所抵押的房屋必须能在产权部门办理抵押登记手续，或能够在法院办理查封手续。抵押房屋作为担保公司的反担保抵押物，由担保公司向我行出具担保意向函和放款通知书，并与我行签订保证合同。
    1.7  利率
    贷款实行浮动利率，浮动比例不得低于30%，基准利率随国家利率调整而调整，浮动比率不变。基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。
    1.8  种类
    个人房屋抵押贷款业务包括：个人商用房抵押贷款和个人住房抵押贷款业务，贷款用于消费用途的归入个人消费贷款核算；贷款用于借款人生产经营的归入个人经营贷款核算。
    1.9 用途
    个人房屋抵押贷款用于个人消费、生产经营等用途；不得将贷款用于股本权益性投资；不得用贷款从事股票、期货、金融衍生产品投资；不得用于向法人企业投资和其他风险性投资活动；不得将贷款用于国家禁止生产、经营的领域和用途；贷款行不得发放无指定用途的贷款。
 

2  操作程序

    2.1  受理

    借款人申请个人房屋抵押贷款，应向贷款行提出书面申请并提交下列资料：
    1.借款申请书；
    2.借款人合法、有效的身份证件原件及复印件，借款人已婚的，需提供婚姻证明、配偶有效身份证件原件和复印件、共同还款的承诺函或声明；借款人未婚或离异的，需提交单身证明或离婚证（法院判决书）原件及复印件；
    3.稳定的工资收入证明或其他收入证明材料包括（营业收入明细账、纳税凭证、公积金缴存证明、自有房屋出租证明、营运性收入证明等，以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料）；
    4.贷款用途证明文件（包括但不限于买卖合同，购货合同、协议等）；
    5.借款人用于抵押的房屋所有权证及土地使用证（商业用房提供）；
    6.已出租的房屋须提供租赁者承诺文件；
    7.贷款行要求提供的的其他证明文件和资料。   
    2.2  调查
    贷前调查是对借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
    1.调查借款人提供的资料是否真实；
    2.调查借款用途是否真实；
    3.调查借款人实际情况与借款申请书之间是否一致；
    4.调查借款人的资信及收入状况，是否能够按时偿还贷款本息；
    5.对抵押物进行实地调查，核实抵押物权属是否真实，是否已设定担保，不能仅以评估部门出具的评估报告数据为准；
    6.其他需要调查的情况。
    贷前调查人必须至少直接与借款申请人面谈一次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行，并形成贷款面谈记录，面谈记录应由贷前调查人和借款人当面签字后存档作为贷款审批依据。
    2.3  审查、审批
    1.合规性审查
    参照本手册第二篇第二章《信贷业务基本流程》中审查的有关规定执行。
    2.审批
    参照本手册第二篇第二章《信贷业务基本流程》中审批的有关规定执行。   
    2.4  发放
    1.签订合同
    对审批同意的借款申请，经办人员应通知借款人以及担保人，签订借款合同和担保合同。借款合同文本要统一使用总行印制的《吉林九台农村商业银行个人经营借款合同》或《吉林九台农村商业银行个人消费借款合同》，对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定。
    2.登记
    以房屋设定抵押的，必须办理抵押登记手续；以房屋作为反担保物的，担保公司应办理查封或登记手续。
    3.保险
    商用房抵押原则上应办理财产保险，保险期限不得短于贷款期限，在抵押期间借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
    用款条件落实后，经办行可以办理贷款的发放和支付。   
    2.5  贷后管理
    参照本手册第三篇第一章《贷后检查》的规定办理。 
    贷款发放后，经办行要加强对个人房屋抵押贷款的管理，每季度至少进行一次贷后检查，保证贷款按期回收；个人房屋抵押贷款不允许展期。
     贷后检查的内容包括借款人的基本情况、信用状况、抵押物的存续状况、担保方的担保能力状况等；检查的方式包括电话访谈、见面访谈、实地检查、查询相关信息系统或向第三方获取客户信息等；对在贷后检查中发现的重大风险事项，借款人有明显的违约或还款能力减弱情况的，应立即上报并采取必要的风险防范措施。
    2.6 档案管理
    贷款人应加强个人房屋抵押贷款的档案管理，定期对档案保管情况进行检查，防止贷款档案损坏、丢失，特别要检查借款合同、担保合同、借款人提供的贷款资料、抵押手续等重要法律文件的完整性。